“先租后售”拯救“夹心层” 个股点评

/ / 2020-07-31
 大学毕业后,留在上海的刘小姐在外资物流公司已工作数年,属于中层白领,工作和生活都很顺心,但如何在上海拥有一套属于自己的住房问题一直困扰着她:一是上海的高房价令她望而却步;二是她也不想让年迈的父母再为自己的住房操心。自由职业者叶先生的情况与刘小姐有所不同,他是艺术类的私人教师,收入......

  

 

  大学毕业后,留在上海的刘小姐在外资物流公司已工作数年,属于中层白领,工作和生活都很顺心,但如何在上海拥有一套属于自己的住房问题一直困扰着她:一是上海的高房价令她望而却步;二是她也不想让年迈的父母再为自己的住房操心。

  自由职业者叶先生的情况与刘小姐有所不同,他是艺术类的私人教师,收入高,但一直没有太多的积蓄。他面临的烦恼是,如何在上海拥有一套体面的住宅。

  其实,刘小姐也好,叶先生也好,都代表目前上海置业的刚性需求人群中的一大类,也就是所谓的“夹心层”。他们是没有资格享受廉租房、经济适用房或公共租赁房,又买不起商品房,而被夹在中间的群体。

  “先租后售”新模式

  政府和单位共建一种新型的公租(售)房,采用“先租后售”的模式,以解决不同地区、行业和企事业单位的青年人才的住房问题

  在刚刚结束的全国两会上,如何为“夹心层”解决住房问题成为了代表委员中议论的热点问题之一。

  全国人大代表、上海太阳能电池研究中心主任褚君浩向十一届全国人大五次会议提交了一份关于“新模式公租房”的建议。褚君浩直言,廉租房、经济适用房、公共租赁房,在保障覆盖范围上还无法全部满足城市“夹心层”和人才引进的需求。为此,他建议,在全国范围内用一种新的模式即“先租后售房”来予以补充。

  来自河南的全国政协委员王超斌曾和其他5位政协委员一起,到洛阳、南阳、郑州、上海、北京等地做了一系列的调研,了解了社会各阶层的住房需求和楼市调控下取得的成果和所受到的影响。在调研中,住房需求者被分为五类群体,其中第三类就是“夹心层”。所谓的社会“夹心层”,即是有刚性购买需求,且首次购买90平方米以下小户型的购房者。他发现,这些“夹心层”住房刚性需求者对限购等一揽子政策的意见很大。

  现行的调控政策下,对于购买第一套90平方米以下的住房,调控前享受到的75%利率优惠、契税减免等政策都取消了。这对“夹心层”来说是一种打击。他在因此向政协提交《关于调控房地产行业应有阶梯式五个方面的建议》中提出,要实施差别式调控政策,不应对所有的住房需求全方位打压。

  记者了解到,在上海,无力购房的年轻人,即无法享受政府经适房、公租房等保障房待遇的“夹心层”,主要包括以下三类人群:刚来沪打拼的年轻一代,这些人收入不高、不是本地户口;正在求学的大学生、研究生、博士生,他们是集体户口,但也存在购房需求;为下一代腾出婚房的老年群体。

  其中矛盾最突出的人群集中于青年人才,他们的收入条件不符合经适房、廉租房、公租房的条件,或者符合公租房的条件,但房源离开工作地点太远。针对这部分人,褚君浩建议,政府和单位共建一种新型的公租(售)房,采用“先租后售”的模式,以解决不同地区、行业和企事业单位的青年人才的住房问题。

  与褚君浩想法不谋而合的是上海美隆置业总经理仇清。  “采取长期租赁的模式,可以让‘夹心层’体面地住上房子,并且可以解决很多相应的社会问题。”日前,仇清在接受记者采访时说。

  “以租代售”渐成主流

  公租房成为这一轮保障房建设的特色,重点解决“夹心层”的住房难题。有关人士呼吁,要完成现有的保障房建设规划,民间资本的投资不能缺席

  据了解,目前上海建设进展最快的公租房小区有两个,南有地产集团开发的“馨宁公寓”,北有城投集团开发的新江湾城“尚景园”,这两大项目将是上海最早面世的公租房项目。

  目前看来,馨宁公寓的首批公租房房源可能将定向供应给市级政府公务员、事业单位、大型国企、知名外企等单位的年轻员工以及部分高端人才。

  仇清对记者谈到:“据住建部公布的信息,今年我国1000万套保障性安居工程中,新建廉租房为160多万套,公租房近220万套。其中,新建公租房套数将达到2010年的37万套的6倍。这些信息被市场分析人士解读为,中央政府更倾向于逐步通过‘以租代售’的模式来建立更为完善的住房体系。”在这样的政策背景下,美隆置业将今后开发的房源主要针对“夹心层”刚需提供长期租赁。

  事实上,美隆置业开发的 “大华·爱宅”正是基于这一模式设计开发的。该项目位于上海大华三路的大华社区,建筑共12层,1-3层综合型商场、4-6层商业办公、7-12层酒店式公寓,面积在26-88平方米,可以为“夹心层”提供多种选择。这一社区具有成熟生活配套,巴黎春天、大华虎城、万得城等大型商场,乐购、家乐福、大润发等大卖场遍布周边。除超市外,菜场、医院、学校、公园等也很齐全。

  针对上述刘小姐和叶先生的情况,美隆置业推出两种租约形式,一是一次性支付18年总租金,这一方案的优势是租金低,确保18年住房稳定性,比如26平方米的一套公寓,18年总租金17万元,折算到每月,最低807元/月;二是采取一年起租的方式。后者的优势是总投入小,灵活性大。尽管后者月租金相比一次性支付租金高出很多,但仍得到众多“夹心层”认可,现在已开始预定登记。

  公租房成为这一轮保障房建设的特色,重点解决“夹心层”的住房难题。有关人士呼吁,要完成现有的保障房建设规划,民间资本的投资不能缺席。(胡刚)